Constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em aluguel comercial
Desde a promulgação da Emenda Constitucional (EC) 26/2000, que incluiu o direito à moradia entre os direitos sociais protegidos pela Constituição Federal, passou-se a discutir sobre a constitucionalidade do artigo 3º, inciso VII da Lei 8.009/1990, que excepciona o instituto da fiança da impenhorabilidade do bem de família.
Essa discussão passou a ser mais intensa nos últimos anos, com distinção feita pelos Tribunais entre fiadores de contratos de locação residencial e comercial e o reconhecimento a impenhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação comercial.
Todavia, em julgamento virtual encerrado no dia 08.03.2022 (Recurso Extraordinário 1.307.334) o Supremo Tribunal Federal (STF) reconheceu a constitucionalidade de penhora de bem de família pertencente a fiador tanto em contrato de locação comercial quanto residencial.
De acordo com o entendimento do relator do Recurso Extraordinário, o Ministro Alexandre de Moraes, como a Lei 8.009/90 não faz distinção entre locação residencial e comercial para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador, tratar de forma diversa as duas situações afrontaria o princípio da isonomia.
O Ministro afirmou, ainda, que a penhora do bem de família não viola o direito à moradia, pois, se o fiador assume de forma livre e consciente a fiança da locação comercial, ele tem pleno conhecimento de que seu patrimônio pode responder em caso de inadimplemento do locatário, mesmo sendo bem de família.
Também ressaltou o Ministro Relator que reconhecer a impenhorabilidade do bem de família de fiador de locação comercial poderia causar grande impacto na liberdade de empreender do locatário, desestimulando os pequenos empreendedores, que em sua maioria figuram pessoalmente como fiadores das locações celebradas por suas empresas.
Como referido julgamento foi realizado sob a sistemática da repercussão geral (Tema 1.127), o posicionamento adotado pelo STF deverá ser respeitado pelos Tribunais pátrios, encerrando a discussão sobre o tema.
Conclui-se, portanto, que a decisão comentada gerará reflexos positivos nas relações locatícias, gerando maior segurança jurídica aos locadores e reduzindo os custos do processo de locação comercial.
