Ação Renovatória de Locação Comercial – Equilíbrio entre a Proteção do Fundo de Comércio e do Direito de Propriedade
O Direito à Renovação do Contrato de Locação é garantido pela Lei do Inquilinato[1] aos locatários de Imóveis comerciais e tem por objetivo proteger a atividade empresarial e o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a locação, impedindo que o locador venha a lhe exigir o pagamento de altos valores para renovar o contrato.
Na prática, esse instituto do Direito Processual Civil costuma trazer muitas dúvidas aos locadores e aos inquilinos de Imóveis Comerciais.
A Lei apresenta os requisitos necessários para que o locatário tenha direito à renovação. São eles: a existência de contrato celebrado por escrito e com prazo determinado de no mínimo cinco anos ou a existência de contratos escritos sucessivos por prazo ininterrupto de cinco anos; e que o locatário explore seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Observados tais requisitos, o locatário tem o direito a renovar o contrato por igual período, desde que proponha a ação judicial competente no transcurso do penúltimo semestre de vigência do contrato de locação.
No momento da propositura da ação, o locatário deverá comprovar o cumprimento do contrato original e apresentar as condições oferecidas para a renovação da locação. Por sua vez, o locador poderá pleitear, em sua contestação, o valor locativo real e atual do imóvel.
A Ação Renovatória pode representar uma restrição ao direito de propriedade do locador, se utilizada sem as devidas cautelas e, por esta razão, o Superior Tribunal de Justiça vem demonstrando a busca do equilíbrio entre os direitos do locatário e do locador, impedindo que a Ação Renovatória seja uma forma de eternizar o contrato de locação.
Em recente decisão[2], o STJ decidiu que a renovação da locação deve se dar pelo prazo máximo de 5 anos, ainda que o Contrato Original tenha sido celebrado por período mais longo, protegendo, assim, o direito do locador.
Outrossim, para o cômputo do prazo ininterrupto de 5 anos, o STJ tem reconhecido a possibilidade de considerar eventuais períodos em que a locação tenha vigorado por prazo indeterminado, desde que a interrupção tenha se dado por período de poucos meses, necessários às tratativas do novo contrato. Desta forma o STJ afasta o direito de renovação do Locatário que não se mostra diligente ao longo de todo o lapso temporal.
A Renovação da locação configura um novo contrato de locação que se inicia após o término do contrato celebrado, independente da vontade do locador, para proteger a atividade empresarial do locatário, mas não deve comprometer o direito de propriedade do locador.
Para que locatários e locadores possam proteger seus direitos e interesses ao longo da relação locatícia, é essencial estarem bem informados sobre a legislação vigente e as jurisprudências recentes dos Tribunais, contando sempre que possível com assessoria jurídica desde o início da contratação.
[1] Lei n.º 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
[2] https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2023/14032023-Prazo-maximo-para-renovacao-do-contrato-de-locacao-comercial-e-de-cinco-anos.aspx
