SPE que exerce atividade de incorporação imobiliária, submetida ao regime de afetação, não se sujeita à recuperação judicial do incorporador
Em decisão recente (REsp 1.958.062) o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que Sociedade de Propósito Específico (SPE), que atua na atividade de incorporação imobiliária com patrimônio de afetação, não se sujeita à Recuperação Judicial do Incorporador.
A SPE é uma pessoa jurídica constituída com a finalidade de executar um determinado projeto, tendo seu objeto social limitado a esse fim. Trata-se de tipo societário muito utilizado no setor imobiliário, mais especificamente na incorporação imobiliária, sendo criada com o propósito de executar empreendimento específico e em formação societária que agrega outras partes além do incorporador.
A SPE também foi criada como um mecanismo para proteger os adquirentes dos imóveis que serão construídos, já que gera uma maior organização nos empreendimentos que estão sendo executados pelo Incorporador.
Tal mecanismo de proteção foi fortalecido com a edição da Lei nº 10.931/2004, que introduziu a figura do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária. A afetação patrimonial implica no destacamento de parte do patrimônio do Incorporador para vincular à SPE e, consequentemente, a um empreendimento específico.
Ao optar por submeter a incorporação ao regime a afetação, o Incorporador impede que o seu patrimônio se confunda com o da SPE e, consequentemente, suas obrigações e dívidas alcancem os bens e direitos vinculados ao empreendimento, gerando assim, proteção mais eficiente dos adquirentes dos imóveis.
E foi em razão dessa independência patrimonial que o STJ se posicionou, por meio da decisão acima mencionada, reconhecendo a impossibilidade de sujeição da SPE à recuperação judicial requerida pela Incorporadora.
De acordo com o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Relator do recurso comentado, “a Lei de Incorporações criou um regime de incomunicabilidade que é incompatível com o da recuperação judicial”. O Ministro prossegue afirmando que “os créditos oriundos dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, assim como as obrigações decorrentes da atividade de construção e entrega dos referidos imóveis são insuscetíveis de novação”. E conclui asseverando que “…o patrimônio de afetação não pode ser contaminado pelas outras relações jurídicas estabelecidas pelas sociedades do grupo”.
Ressalta-se, por fim, que além de dar maior segurança aos adquirentes dos imóveis, a separação do patrimônio da SPE traz diversos benefícios à Incorporadora, tais como, por exemplo, atração de clientes que prezam por maior segurança, obtenção de financiamentos diferenciados e redução da carga tributária (Lei nº 10.931/2004).
Portanto, a recente decisão do STJ veio para reforçar a identidade patrimonial da SPE, bem como para garantir que os bens da incorporação não façam parte de eventual processo de Recuperação Judicial envolvendo a Incorporadora, gerando, maior segurança jurídica aos empreendimentos e garantindo os direitos dos adquirentes dos imóveis que estão sendo construídos.
