O RENTÁVEL MUNDO DOS “LEILÕES” DE IMÓVEIS
A compra e venda de imóveis há muito tempo vem sendo considerada um bom investimento, especialmente em razão de sua segurança. Todavia, investidores um pouco mais arrojados, que buscam maior lucratividade em curto e médio prazos, muitas vezes optam por não incluir imóveis em seu portfólio, já que, em tese, trata-se de investimento de menor lucro e baixa liquidez.
Entretanto, o que grande parte dos investidores não sabe é que existe uma forma de comprar imóveis que pode transformar o negócio em um investimento muito mais lucrativo e de boa liquidez, mesmo em curto e em médio prazos: refiro-me aqui à compra de imóveis em praça ou hasta pública (popularmente chamadas de leilão judicial).
Antes de explicar melhor as vantagens desse tipo de negócio, abro um parêntese para fazer um esclarecimento a respeito do nome dado à venda judicial do imóvel: é que muitas pessoas denominam a venda de imóveis penhorados em ações judiciais de leilão. Todavia, tecnicamente leilão é o nome dado à venda judicial de bens móveis penhorados. A venda de bens imóveis em processos judiciais é denominada praça (espécie) ou hasta (gênero).
Pois bem, ao regulamentar a venda de imóveis penhorados em ações judiciais, a Lei 12105/2015 prevê a realização de duas praças, sendo a primeira obrigatória e a segunda subsidiária. Ou seja, a segunda somente ocorre se o imóvel não for arrematado (comprado) na primeira praça.
Em primeira praça, o imóvel não pode ser vendido por valor inferior ao de sua avaliação (realizada no processo judicial por meio de um perito judicial ou de um Oficial de Justiça), de modo que sempre o lance mínimo na primeira praça será o valor de avaliação do imóvel. Caso não haja comprador, o imóvel segue para a segunda praça, cujo lance mínimo deve ser fixado pelo Juiz, não podendo, porém, ser inferior a 50% do valor de avaliação do imóvel.
O que verificamos na prática, é que os Juízes costumam fixar os lances mínimos em segundas praças entre 50% e 60% do valor do imóvel. Ou seja, caso não tenha concorrente, o investidor pode adquirir um imóvel em praça pública pela metade do preço de avaliação, o que pode lhe garantir excelente lucratividade e, até mesmo, liquidez, já que eventual venda futura do bem em valor inferior ao de mercado pode dar maior agilidade à negociação.
É claro que este tipo de negócio também demanda alguns cuidados, como, por exemplo, observar se os imóveis vendidos em praças públicas estão ou não ocupados, ou, ainda, avaliar o processo no qual a hasta está sendo realizada, com a finalidade de garantir a realização de um negócio seguro.
Contudo, é importante esclarecer que a legislação busca proteger os direitos do arrematante em hasta pública, com o objetivo de tornar o negócio atrativo e, consequentemente, tornar eficaz o ato de alienação do bem, que visa a satisfação do crédito exequendo e, em última análise, a finalização do processo judicial. Em razão disso, os procedimentos necessários para a desocupação do imóvel adquirido em praça pública costumam ser simples e relativamente rápidos.
Portanto, se verificarmos os prós e os contras de se investir em imóveis vendidos em praças públicas, certamente os prós prevalecerão, especialmente se o investidor estiver amparado por bons profissionais da área jurídica para assessorá-lo, tanto na análise de eventuais riscos inerentes ao processo, quanto na propositura de medida judicial necessária para a desocupação do imóvel.
