STJ: cláusula resolutiva em contrato imobiliário dispensa ação para rescisão por falta de pagamento
Por Mariana Amaro Brianezi
A recente decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça afasta a necessidade de Ação Judicial prévia para resolução de Contrato Imobiliário com cláusula resolutiva expressa, permitindo que o desfazimento se opere na esfera extrajudicial.
Embora a dispensa de decisão judicial na ocorrência de cláusula resolutiva expressa já estivesse prevista no artigo 474 do Código Civil, a jurisprudência até então exigia, para efetivar a resolução contratual, intervenção judiciária, sobretudo em atenção ao princípio da boa-fé objetiva.
A nosso ver, o atual entendimento está alinhado à Lei 13.874/2019, e atende ao princípio de intervenção mínima nos contratos particulares e à excepcionalidade da revisão contratual. Aliás, os procedimentos extrajudiciais tem ganhado cada vez mais espaço no ordenamento jurídico brasileiro.
Nos últimos anos, vê-se que a legislação tem se modificado para permitir que diversos procedimentos, antes totalmente limitados à esfera judicial, possam ser efetivados de forma extrajudicial – geralmente mais célere e simples – visando delegar ao sistema judiciário apenas as causas mais complexas.
Esta já é a realidade de procedimentos como inventários, divórcios e execução de alienação fiduciária, que hoje podem ser resolvidos sem intervenção judicial.
A possibilidade de resolução extrajudicial dos Contratos Imobiliários confere à redação contratual significativa importância, trazendo aos contratantes a necessidade de prever diversos cenários e suas consequências, estabelecendo contratualmente a intenção de ambas as partes para cada possível evento futuro.
Evidente que a resolução extrajudicial representa um risco maior ao devedor que, ciente desta possibilidade, deve resguardar seus interesses, inclusive impondo limite à cláusula resolutiva expressa, quando necessário. Por outro lado, para que o credor possa se beneficiar desta cláusula extrajudicialmente, deve ter especial atenção às formalidades de notificação do devedor, para que validamente o constitua em mora, conferindo-lhe prazo adequado para purgá-la.
Desta forma, a possibilidade de efetivação da rescisão contratual no âmbito extrajudicial não dispensa os contratantes de buscar atender aos procedimentos legais e à boa técnica contratual, sendo certo que, independentemente da esfera escolhida para a defesa de seus interesses, devem observar os limites legais, os procedimentos necessários e o princípio da boa-fé objetiva.
